Difficile de rentabiliser l’achat d’un plex

Écrit par : André Dubuc

La hausse vertigineuse des prix et la remontée des taux d’intérêt ont rendu les plex déficitaires

La partie de Monopoly est sur le point de se terminer, et ça ne sera pas joli pour les perdants, s’il faut en croire Patrice Gascon, planificateur financier de Saint-Jérôme qui s’est récemment penché sur la rentabilité des plex, à la demande de sa clientèle.

Une facture d’intérêts monumentale, des loyers trop bas, des taxes foncières toujours plus élevées : les investisseurs qui ont acheté un immeuble à revenus pendant la pandémie se voient obligés de se vider les poches en 2023 pour garder leur actif, constate-t-il.

Une histoire triste dont le dénouement risque fort d’être une « vente de feu » ou encore des avis d’augmentation vertigineuse de loyer envoyés aux locataires qui, eux, n’ont rien demandé.

« On s’est posé comme question : quelle est la réalité d’un propriétaire moyen de plex en 2023 ? », explique M. Gascon, associé chez Gestion de patrimoine Gascon, S.A. La Presse l’a rencontré à son cabinet des Laurentides.

Un plex est un petit immeuble à revenus de deux à cinq logements.

L’analyse de M. Gascon porte sur le plex comme produit d’investissement. Ses conclusions ne s’appliquent pas au propriétaire-occupant d’un triplex, par exemple, qui habite au rez-de-chaussée et qui loue les deux autres logements pour diminuer ses coûts d’occupation. Dans ce cas, le prix du triplex est fonction du prix d’une maison unifamiliale du même quartier.

Dans la majorité des plex que M. Gascon a analysés à des fins d’investissement, ses clients perdent de l’argent en 2023. Les dépenses (incluant les intérêts) excèdent les revenus, malgré l’absence d’une réserve pour entretien.

Ça n’a pas toujours été le cas. Jusqu’au début de 2022, il était facile de faire de l’argent avec l’immobilier. Avec la glissade des taux d’intérêt, les proprios s’enrichissaient grâce à l’appréciation de valeur de l’actif. La plus-value s’ajoutait aux fonds de trésorerie tirés de l’exploitation de l’immeuble.

« On ne remet pas en question l’enrichissement dans les 20 à 25 dernières années grâce à la baisse des taux d’intérêt. Ç’a été économiquement une belle façon de créer une épargne forcée », reconnaît M. Gascon. Mais aujourd’hui, on vit le phénomène inverse avec la flambée du loyer de l’argent.

Pour mieux illustrer la dégradation de la rentabilité qu’a connue ce type d’actif dernièrement, M. Gascon est parti d’un vrai triplex des Basses-Laurentides et il a posé comme hypothèse que l’acheteur le gardait un an avant de le revendre au début de l’année suivante.

L’évolution du prix, le taux d’intérêt, la variation du niveau des loyers et celle des dépenses ont tous été ajustés en fonction de ce qu’on a vécu ces dernières années.

Revirement de situation

Un propriétaire d’un triplex payé 550 000 $ en 2019 et financé à 2,79 % empochait pratiquement 4000 $ à la fin de l’année, sans tenir compte d’une réserve pour l’entretien. Bref, l’immeuble se payait tout seul, tout en profitant d’une plus-value appréciable.

Les calculs reposent sur un prêt-valeur de 75 % amorti pendant 25 ans.

En 2023, revirement complet de situation à la suite des hausses de prix et de taux d’intérêt. « Il faut que cette personne trouve 22 000 $ dans ses poches par année pour faire vivre son bloc et, on s’entend, il ne faut pas qu’il y ait de pépins en chemin », dit Émilie Robillard, planificatrice financière de 25 ans d’expérience qui fait équipe avec M. Gascon.

Que se passe-t-il, alors ?

Dans le cas d’un triplex, pour combler le déficit annuel de 21 624 $ en haussant les loyers, il faut que le propriétaire augmente ceux-ci de 600 $ par mois.

Les hausses de loyer autorisées par le Tribunal administratif du logement ne permettent évidemment pas de combler pareil déficit. Le règlement sur la fixation des loyers exclut les dépenses d’intérêts du calcul d’ajustement annuel des loyers.

«Si les loyers sont en bas du marché, le propriétaire désespéré se mettra à penser à faire de la rénoviction et de la reprise de logements pour grimper ses loyers à 1500 $ par mois. Il va se dire : ‟il faut que je sois capable de le rentabiliser, ce bloc-là”.»

Patrice Gascon, planificateur financier chez Gestion de patrimoine Gascon S.A.

Autre avenue, la vente précipitée… à perte, car l’acheteur va l’attendre dans le détour.

« Les taux d’intérêt ont tellement monté rapidement que le marché est cassé. C’est zéro rentable d’acheter un triplex de 800 000 $ avec les taux d’intérêt actuels », avance M. Gascon.

Considérant un taux d’intérêt à 7,45 %, l’acheteur qui consentirait à payer 527 000 $ pour le triplex – ce qui représente un escompte de 34 % sur la valeur de 797 000 $ du début de 2023 – devra quand même subir des liquidités négatives de 3746 $ par an.

« Si l’acheteur est dans une expectative de baisse de taux d’intérêt de 1 point de pourcentage dans un horizon de court terme, il peut se permettre de payer 527 000 $, puisque si la baisse de taux se réalise, il arrivera au point mort », explique M. Gascon.

Mais quel vendeur est prêt à absorber une perte de 270 000 $ ? « Comme planificateur financier, je vois la fumée, répond M. Gascon, mais on ne voit pas le feu encore. La réalité n’a pas encore frappé. » Ça ne saurait tarder, croit-il.

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