Vendre ou conserver ses immeubles locatifs à la retraite ?

Monique et Marc sont venus nous consulter car ils se sentent mal accompagnés par leur institution financière actuelle. Ils ont vécu de nombreux irritants. Tout d’abord, ils sont excédés de raconter leur histoire dû à un changement incessant de conseillers. D’une fois à l’autre ce n’est jamais la même personne qui les prends en charge. De plus, ils se questionnent sur la stratégie de placement qui leur est proposée. Ils anticipent la retraite qui arrive à grand pas et estiment que leurs portefeuilles progressent à pas de tortue. Le dernier conseiller consulté leur a préparé une projection de leurs revenus de retraite. Selon le scénario présenté, Monique et Marc feraient face très rapidement à des déficits et ne seraient pas en mesure de soutenir le niveau de vie désiré. « Le logiciel dit cela! » Le plan leur est déposé sans autre recommandation. Monique et Marc s’expliquent mal le fait qu’ils n’ont pas les moyens de prendre leur retraite alors qu’ils possèdent, sur papier, un bon patrimoine.

Leur situation est la suivante :

Monique et Marc sont âgés de 54 et 58 ans respectivement. Ils aimeraient ralentir la cadence d’un point de vue professionnel d’ici 3 ans. Ils sont propriétaires d’un parc immobilier composés de 30 logements. Ils détiennent à leur deux environ 500 000$ en REER. Marc bénéficie d’un régime à prestations déterminées avec son employeur actuel qui lui procurerait une rente annuelle d’environ 15 000$ par année à la retraite. Monique quant à elle, profite d’un régime à cotisations déterminées auquel son employeur cotise à la hauteur de 7,5% de son salaire. Ils estiment leur coût de vie à 75 000$ par année. Une hypothèque grève toujours leur résidence principale. Les hypothèques de leurs immeubles à revenus seront à renégocier d’ici quelques mois. Ils souhaitent conserver la maison. Pour leur multi-logements, toutes les possibilités sont envisageables.

Voici comment nous avons abordé leur situation :

La première rencontre a d’abord servi à faire connaissance et établir la nature de l’accompagnement que souhaitaient Monique et Marc. Après avoir établi leur bilan avec précision, le niveau de leur revenu actuel et futur et élaborer une première simulation de décaissement de retraite. Il est vrai que leur actifs liquides sont insuffisants pour soutenir le niveau de vie désiré à la retraite.

L’analyse de leur portefeuille REER nous a permis de constater que la stratégie de placement adoptée était à 100% dans des billets à capital protégé. Or, bien que ce type de placement préserve le capital investi, en contrepartie il comporte peu de flexibilité et le potentiel de rendement est limité comparativement à un investissement sur les marchés boursiers. L’aversion au risque d’un investisseur est en grande partie liée à son niveau de connaissances. Nous avons donc pris le temps d’expliquer le mode de fonctionnement des marchés boursiers, les types de risque auxquels Monique et Marc peuvent faire face (inflation, liquidité, marché…) Aux termes de nos explications, ils ont compris qu’ils ne détenaient pas le bon véhicule d’investissement pour leur permettre d’atteindre leurs objectifs. Nous réalisons que Monique et Marc n’ont jamais reçu d’éducation financière de tous les conseillers consultés par le passé!

Notre deuxième niveau d’analyse a porté sur le parc immobilier. Tous les immeubles sont rentables et s’autofinancent. Toutefois, après dépenses, impôts et remboursement du capital, le montant net net net n’est que de quelques milliers de dollars. L’investissement immobilier est un levier fantastique pour créer de la richesse à long terme mais laisse peu de flux monétaires à court terme. Est-ce que Monique et Marc sont prêts à travailler plus longtemps et profiter de leur retraite uniquement lorsque leurs multi-logements seront payés? Peuvent-ils considérer en vendre une partie pour profiter d’une retraite maintenant? Ou encore, désirent-ils refinancer les immeubles pour se créer des liquidités?

Nous avons donc fait intervenir un courtier immobilier de notre réseau pour faire une analyse de marché et établir la valeur potentielle de chacun des immeubles. D’autre part, nous avons suggéré plusieurs pistes d’optimisations qui pourraient être facilement réalisées pouvant permettre l’augmentation des loyers afin que cela se reflètent dans la valeur économique de l’immeuble. Un courtier hypothécaire a également été impliqué dans leur dossier afin de négocier les meilleures conditions de financement à l’égard des renouvellements de prêts.

Notre troisième niveau d’analyse a porté sur les besoins de protections. Monique et Marc ont souscrit l’assurance-prêt proposée par leur institution financière en cas de décès pour couvrir la totalité des prêts hypothécaires. La facture annuelle est actuellement de 7 500$ et passera à près de 12 000$ au renouvellement des prêts, les primes augmentant avec l’âge. En analysant leurs véritables besoins au décès, le niveau de protection n’est pas si élevé. En cas de décès, la perception des loyers permettra de continuer à assumer les engagements financiers liés à la détention des immeubles à revenus. Le réel besoin de Monique et Marc est de combler la perte de revenus advenant le décès de l’un ou l’autre pour les quelques années d’emploi qui reste et le début de la retraite. Nous leur avons donc suggéré d’opter pour une assurance temporaire qui leur coûtera une fraction du prix soit environ 4 500$ par année.

Aux termes de plusieurs rencontres, Monique et Marc envisagent sérieusement de vendre un de leur plex. Leur décision s’appuie sur un marché immobilier favorable pour les vendeurs et sur leur refus de refinancer le parc immobilier pour financer la retraite. Avec une vente progressive de leurs immeubles, la planification de décaissement fonctionne dans le temps. Ils comprennent que nos recommandations s’inscrivent dans une perspective globale et ils sont satisfaits des solutions créatives que nous leur avons proposées. Ce n’est que le début de notre relation d’affaires avec eux. Une fois les stratégies implantées pour la retraite, nous pourrons entreprendre avec eux la planification successorale et le transfert intergénérationnel. Voilà le type d’accompagnement que peut vous apporter Gascon Gestion de Patrimoine.

Le résumé de nos interventions :

• Rencontre exploratoire
• Rencontre pour collecte des informations et documents
• Éducation financière
• Bilan et budget
• Analyse des placements et élaboration d’une politique d’investissement
• Analyse des besoins de protection
• Analyse de la rentabilité des immeubles à revenus et des flux de revenus générés
• Analyse de marché du parc immobilier
• Analyse du financement dans le contexte des renouvellements hypothécaires
• Session de réflexion en groupe de travail sur le dossier
• Plan de décaissement des revenus de retraite selon diverses hypothèses
• Test de longévité du plan de retraite
• Rencontre pour dépôt du plan et des recommandations
• Accompagnement dans le processus de vente des immeubles